Achtung bei Immobilienverkauf
Mehrfamilien oder Einfamilienhaus
Zum Schluss zeigen wir auf, was Sie beim Verkauf einer Immobilie beachten sollten und welche zusätzlichen Fragen, mit dem Verkaufsprozess einhergehen.
Bislang wurde davon ausgegangen, dass Sie Alleineigentümer der Immobilie sind. Wenn ein Miteigentümer hinzukommt, dann benötigen Sie dessen Zustimmung für den Verkauf der Immobilie. Wenn Sie und der Miteigentümer einig über den Verkauf der Immobilie sind, dann stellt das kein weiteres Problem dar. Wenn ein Teil der Miteigentümer die Immobilie nicht verkaufen möchte, dann ist kein geregelter Verkauf von privat möglich.
Bei einer Erbengemeinschaft ist ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer ein Verkauf nur dann möglich, wenn Sie die Gemeinschaft zwangsweise aufheben. Das geschieht durch eine Teilungsversteigerung. Um diese einzuleiten müssen sie beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag stellen. Sofern alle Voraussetzungen vorliegen, dann wird eine Zwangsversteigerung vom Gericht angeordnet. Die Zwangsversteigerung kann nur eine Notlösung darstellen, da der Verkaufspreis darunter leiden wird und wohlmöglich auch das Verhältnis zu den Miteigentümern.
Steuern auf den Verkaufserlös
Die bekannte Zehn-Jahres-Frist – Wenn zwischen dem Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre vergehen, gerechnet wird ab dem Datum der notariellen Beglaubigung, bleiben die Gewinner bei der Veräußerung steuerfrei. Als Grundsatz gilt dies für alle vermieteten Immobilien. Wenn Sie die Immobilie jedoch selbst nutzen, dann gelten noch günstigere Bedingungen. Wenn Sie zwischen Kauf und Verkauf durchgehend in der Immobilie gewohnt haben, dann müssen sie einen Gewinn nicht versteuern, was unabhängig von der Dauer ist.
Verkauf einer vermieteten Immobilie
Eine Reihe von rechtlichen Fragen ergibt sich, wenn die Immobilie vermietet ist. Das betrifft zum Beispiel der Übergang des Mietvertrags oder die möglichen Vorkaufsrechte für Mieter. Als Verkäufer sollten sie also bedenken, dass die Mietverhältnisse auch nach dem Verkauf der Immobilie bestehen. Wenn der Käufer eine Kapitalanlage sucht, dann ist eine vermietete Immobilie von Vorteil, was jedoch zum Nachteil werden kann, wenn der Käufer in die Immobilie einziehen möchte. Sie sollten also über einen Verkauf der Immobilie nachdenken, wenn ein Mieter aus der Immobilie auszieht.
Das Vorkaufsrecht für Mieter ist nur relevant, wenn Sie vermietete Wohnräume in Eigentumswohnungen umwandeln und dann an Dritte außerhalb der Familie verkaufen möchten. Wenn das zutrifft, dann müssen Sie den Mieter unverzüglich über den Inhalt des Kaufvertrags informieren, andernfalls kann der Mieter Schadensersatz geltend machen.